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社科院专家房地产将进入市场调整期

2018年10月27日 栏目:租房知识

社科院专家:房地产将进入市场调整期由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中

社科院专家:房地产将进入市场调整期

由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上,社科院下属院所房地产领域相关专家携手会诊当前中国房地产问题,共同把脉下半年房地产市场发展走势。

中国社科院经济政策研究中心主任郭克莎:

建议在局部扩大房产税试点范围

关于房地产问题我有三点看法:

第一,我很同意把房地产跟宏观经济联系起来研究。房地产的发展影响宏观经济增长,经济增长反过来也影响房地产发展。

现在的问题是,除了经济增长速度、投资、消费受到房地产市场影响,更大的问题是,经济稳定、社会稳定也受房地产影响,因为房地产问题后面是债务风险和金融风险。由于购买住房需要大量货币,房地产的典型趋势是买涨不买跌。从经济学基础原理来说,供求决定价格,按道理是相互作用的,但是房地产市场有特殊属性。现在房地产市场要去库存,中央希望开发商降价促销,但是一旦价格一跌下来,市场就不行了。也就是说,降价促销跟去库存模式相矛盾。

现在中国经济面临一个比较长时间的转型周期。我粗略研究过,世界各国房地产市场的定位,在近两百个国家和地区中,大多数国家的政府都运用房地产市场的两个功能:居住功能和经济功能,即通过房地产市场拉动经济增长。最后发现,用房地产的非居住功能拉动经济,很多国家都陷进去了,房地产绑架了经济,引起了金融波动。现在我们正处于这种阶段,所以未来走势及影响比较麻烦。我认为,需要更好地把房地产市场的走势跟宏观经济的走势结合起来研究。

第二,房地产市场的走势。现在总体来说是阶段性过剩,但局部市场分化很厉害。这个时候,房地产的周期也是扭曲的。正常的房地产周期,是在大的上升过程中有周期性的波动,可是我们一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出台,也许有一个几年的调整过程,但是自从去年政策出台后,市场出现明显反弹,区域市场出现分化和扭曲。然而市场毕竟有其自身规律性,我认为市场调整的趋势并没有走完,未来还会回到调整过程中,没有什么强大力量能支撑它持续性上涨,多数城市仍将回归下行趋势。

在政策没有退出的情况下,房地产市场调整幅度不会太大

社科院专家房地产将进入市场调整期

。由于政策出现了反复,即总体上扶持了一阵子市场,又反过来调控部分城市,结果就会使调整周期缩短。但调整的大趋势可能改变不了,最终还是要慢慢下去。严格来说,地方政府没有力量扭转市场调整的趋势,因为大的趋势主要取决于宏观政策,就是中央政府部门的政策,包括流动性的宽松,直接的房地产税收和住房信贷。如果靠地方政府折腾,一般情况下难以改变市场,即使有作用也很短时间。

未来中央再出台大的宽松货币政策、支持购买住房的税收和信贷政策的可能性比较小,所以大的方向,我认为调整趋势还会出现,还会持续,同时短期波动会比较多。

第三,关于政策的取向。现在研究房地产市场的政策取向已经很难了。政策调控面临一些矛盾,什么矛盾?第一,政策时间不能很长,不能撑到“十三五”期间这么长。“十三五”经济增速要达到6.5%以上,但是房地产市场撑不了几年,政策的作用就一两年,甚至更短。第二,市场是分化的,扶持政策很难解决分化的问题。一调控,钱都流到一线和二线热点城市,区域市场分化更加突出。第三,政策只能刺激市场的需求,去库存,但不能有效刺激房地产投资。而对经济真正起作用的是投资,住房销售增加多少,对消费、经济的拉动作用不大,我们前几年测算过,真正的影响就是投资。